Una delle parti strutturali più importanti di un’abitazione o di un ufficio è il lastrico solare. Il tetto ha la funzione importante di proteggere le persone che alloggiano all’interno della struttura e i beni che si trovano all’interno dell’edificio stesso dagli agenti atmosferici, come pioggia, neve, caldo e freddo.
Il tetto normalmente è formato da tre diversi strati:
- membrana impermeabile;
- listellatura per appoggiare la copertura;
- manto di copertura (ad esempio le tegole);
Diversi sono anche i materiali che possono essere impiegati nella costruzione del tetto, i più utilizzati sono:
- il PVC;
- il legno;
- il cemento;
È chiaro che se la sua funzione protettiva viene a mancare o subisce danni da infiltrazioni o altro genere è opportuno prendere in considerazione il rifacimento del tetto. Questa operazione richiede però un lavoro importante ed un’analisi di base sullo stato di fatto. Ciò implica inevitabilmente un’attenta preventivazione dei costi necessari per la ristrutturazione specie se si abita in un condominio.
Costi per il rifacimento del tetto
Per la ristrutturazione del tetto occorre effettuare un lavoro importante distinguibile in diverse fasi:
- Lo smantellamento del vecchio tetto mediante l’asportazione delle tegole o dei coppi, dei materiali di isolamento, delle travi deteriorate, e dei pluviali;
- Impermeabilizzazione;
- Isolamento termico;
- Ventilazione;
- Montaggio nuove grondaie;
- Posa in opera delle tegole o dei coppi;
Ciò comporta, come avrete capito, un costo che normalmente si aggira attorno ai 150,00€ – 170,00€ al mq, a cui si dovrebbe aggiungere, almeno per quanto riguarda i tetti di ultima generazione, cioè quelli ventilati, una spesa per l’isolamento termico che può variare dagli 80,00€ ai 100,00€ al mq. In alcuni casi, va infine considerata l’aggiunta delle spese per il noleggio della gru o dell’impalcatura o nell’eventualità che vi siano materiali nocivi (ad esempio eternit) da smaltire occorrerà per legge affidarsi a ditte specializzate per questi compiti.
Ripartizione spese lastrico solare: come funziona?
Giuridicamente, soltanto il tetto viene definito e preso in considerazione come insieme di opere destinate a preservare l’interno dell’edificio dagli agenti atmosferici, nella sua parte superiore. Dunque sia il solaio che il sottotetto, non adempiendo ad alcuna funzione di copertura, non vanno ricompresi tra le parti comuni.
Più in dettaglio:
- Il codice civile all’articolo 1117 annovera il tetto tra le parti comuni dell’edificio, la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli condomini;
- L’articolo 1123 del codice civile in materia di ripartizione delle spese tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione”.
Quindi, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. I restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
