Per prendere decisioni importanti e salvaguardare cosi l’interesse di tutti i condòmini, è fondamentale convocare l’assemblea condominiale.
È l’amministratore, che rappresenta e agisce per il bene del condominio e non dei singoli privati, ad avere l’obbligo di convocare almeno una volta all’anno l’assemblea di condominio.
La carica di amministratore è perciò molto importante e sono richiesti determinati requisiti per poterla ricoprire. Altri obblighi dell’amministratore sono:
- Gestire le spese condominiali;
- Redigere il bilancio;
- Occuparsi della manutenzione dei beni comuni dell’edificio;
Nel piano di riforme elaborate tra 2012 e 2013, il governo ha modificato la disciplina del condominio negli edifici realizzando la riforma del condominio (legge n. 220/2012).
La riforma ha modificato una ventina di articoli del Codice civile rimasti pressoché invariati per almeno 70 anni. Su Gestionale.co vi presentiamo le principali novità.
Nuove modalità per la convocazione dell’assemblea condominiale
La cosiddetta riforma condominiale, varata con la legge n. 220 del 2012, ha apportato delle modifiche alla modalità per la convocazione dell’assemblea condominiale.
Come anticipato, ai sensi dell’art. 1135 del c.c., è obbligo degli amministratori convocare l’assemblea condominiale almeno una volta all’anno, entro 180 giorni dalla chiusura della gestione ordinaria.
In deroga alla disciplina generale, vi sono casi in cui l’assemblea può essere convocata in via straordinaria:
- Ogni volta che l’amministratore lo ritenga necessario.
- Da due condòmini che rappresentino almeno 1/6 dell’edificio e ne abbiano fatto richiesta, nel caso in cui l’amministratore non l’abbia convocata entro dieci giorni successivi alla richiesta.
- Da ciascun condòmino, quando l’amministratore manca o risulta impossibilitato.
- Dal curatore speciale, nominato in mancanza dell’amministratore in una lite condominiale.
Al fine di consentire la partecipazione di tutti i condòmini, l’avviso di convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore deve avvenire in forma scritta e portato a conoscenza dei condòmini almeno 5 giorni prima della prescelta.
L’avviso di convocazione può essere inviato a mezzo :
- Raccomandata;
- Posta elettronica certificata( PEC) o FAX;
- Consegna a mano controfirmata dal condòmino o in sua assenza anche firmata da uno dei comproprietari.
I giorni iniziano a decorrere da quello consecutivo al ricevimento di suddetto avviso. Per gli avvisi inviati a mezzo raccomandata in assenza del destinatario la convocazione è valida:
- decorsi i dieci giorni dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza.
- oppure alla data di ritiro del piego.
L’avviso di convocazione deve contenere in modo chiaro l’elenco di tutte le materie e gli argomenti da trattare quindi con specifica indicazione dell’ordine del giorno, per consentire a tutti i condòmini di prepararsi alla discussione. Nel caso in cui l’ordine del giorno non sia stato esaurito, per lo svolgimento dell’assemblea in tempi brevi si può proseguire in più riunioni consecutive.
Nell’avviso di convocazione deve essere indicato il luogo, la data e l’ora della riunione. Per quanto concerne il luogo, esso può essere liberamente scelto dall’amministratore nel caso in cui la riunione non si svolga all’interno del condominio, a condizione che si tratti di una sede nelle immediate vicinanze dell’edificio in modo che sia facilmente raggiungibile da tutti i partecipanti.
Nell’avviso di convocazione deve inoltre essere indicata anche la data della prima e seconda convocazione qualora non vi sia un numero sufficiente di partecipanti. La seconda convocazione deve avvenire almeno il giorno seguente e non oltre 10 giorni dalla prima.
L’avviso di convocazione deve contenere il giorno, l’ora ed il luogo fissati per lo svolgimento della riunione, in caso di omissione, incompletezza o tardività di questi elementi, il condominio può chiedere l’annullabilità entro i 30 giorni dalla delibera assembleare.
Novità sullo svolgimento dell’assemblea e i quorum richiesti
Per la validità dell’assemblea, a seguito della suddetta riforma, i quorum richiesti cambiano a seconda che si tratti della prima o seconda convocazione:
- Per la prima convocazione occorre che siano presenti almeno il 50% dei condomini che possiedono almeno i 2/3 del valore dell’edificio.
- Per la seconda convocazione (quella effettiva) occorre che siano presenti almeno 1/3 dei condomini che possiedono almeno 1/3 del valore dell’edificio.
Constatata la validità dell’assemblea, anche se in seguito molti partecipanti si allontanano, l’assemblea resta sempre valida.
Differente risulta essere il quorum richiesto per la validità delle delibere il quale deve essere valutato di volta in volta. In linea generale, una delibera si considera valida se sono presenti almeno il 50% degli intervenuti con un numero di voti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio.
Devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio le deliberazioni che hanno per oggetto:
- La nomina o la revoca dell’amministratore;
- L’autorizzazione delle liti in tribunale;
- Le riparazioni straordinarie di notevole entità
- La ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità.
Per le innovazioni del bene comune, le quali comportano una modifica sostanziale o mutamento dell’originaria destinazione del bene comune, è richiesto un quorum speciale che comprende la maggioranza dei partecipanti del condominio con un numero di voti che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio.
Redazione del verbale assembleare
Il verbale dell’assemblea è lo strumento tramite cui si esplica la volontà dell’assemblea di condominio e l’obbligo della forma scritta ha lo scopo di fornire la prova per il condomino che contesta il contenuto stesso.
Nella redazione del verbale sono nominati dall’assemblea il:
- Presidente: verifica la validità delle delibere;
- Segretario: si occupa della trascrizione del verbale sotto dettatura e indicazioni del presidente.
Con la riforma si prevede che tali figure non sono obbligatorie, infatti, l’assemblea risulta valida anche senza segretario e presidente. Anche in mancanza la firma del presidente o dei condòmini il verbale risulta essere ugualmente valido. Inoltre, chi riporta nel verbale di assemblea condominiale fatti non veri o in modo diversi da come sono avvenuti non commette reato.
Il verbale deve contenere:
- l’elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega;
- le deliberazioni che vengono assunte con l’indicazione dei nomi e i rispettivi valori millesimali dei votanti a favore, contro e gli astenuti;
- sintesi dell’intervento di coloro che espressamente hanno richiesto che il loro intervento sia messo a verbale.
Per contestare la veridicità del verbale, il condomino interessato lo deve impugnare entro 30 giorni dalla sua comunicazione. In particolare, la riforma del condominio ha previsto a carico dell’amministratore la tenuta obbligatoria di quattro registri:
- il registro dei verbali delle assemblee;
- il registro di nomina e revoca dell’amministratore;
- il registro di contabilità;
- il registro di anagrafe condominiale.
