I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio. Essi in pratica costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono.
Questi balconi aggettanti non svolgono nessuna funzione di sostegno o copertura dell’edificio e pertanto rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
La ripartizione delle spese relative a tali balconi è molto complessa ed è fonte di frequenti contrasti in sede di assemblea condominiale.
A questo punto la domanda che molte persone si chiedono è chi deve pagare le spese di ristrutturazione o rifacimento dei balconi aggettanti e dei frontalini balconi?
Noi di Gestionale.co ne daremo risposta nei prossimi paragrafi, partendo dallo spiegare, in generale, cos’è la manutenzione ordinaria condominio e le regole condominiali balconi.
Cosa rientra nella manutenzione ordinaria condominio?
La manutenzione ordinaria di un condominio consiste in:
- opere di riparazione;
- opere di rinnovamento;
- sostituzione delle finiture degli edifici;
Sono considerati di manutenzione ordinaria anche tutti gli interventi necessari a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, ad esempio, l’impianto elettrico o quello di riscaldamento.
Il Testo unico dell’edilizia è utile per individuare quali lavori rientrino nella manutenzione ordinaria e quali invece nella manutenzione straordinaria.
Questa normativa chiarisce che rientrano in questa categoria i lavori di riparazione degli edifici, ad esempio sostituzione di tegole nel tetto, e di mantenimento in efficienza, ad esempio riparazione la sostituzione della caldaia.
In linea di massima, quando alla semplice sostituzione di un componente si aggiunge un elemento di innovazione, si passa dalla manutenzione ordinaria a quella straordinaria.
Ad esempio, chi sostituisce la vecchia caldaia con un modello nuovo a condensazione opera una manutenzione straordinaria; viceversa, sono interventi di manutenzione ordinaria, la sostituzione di porte, infissi, pavimenti e sanitari.
Rientrano nella manutenzione straordinaria qualsiasi intervento sulle murature.
Balconi aggettanti chi li deve pagare?
I balconi aggettanti e i frontalini balconi rappresentano le parti di un edificio che sollevano più dubbi sia sull’interpretazione che sulla disciplina applicabile alla ripartizione delle spese per gli interventi di manutenzione.
Infatti, quando l’assemblea condominiale è chiamata a deliberare il rifacimento della facciata dell’immobile, i primissimi dissidi sorgono per stabilire a chi competano le spese riguardanti il rifacimento dei balconi e dei frontalini.
A regolare tale fattispecie ci viene in aiuto l’art 1125 cc che spiega, come detto in precedenza, che i balconi aggettanti rappresentano un prolungamento dell’unità immobiliare e sono quindi di proprietà esclusiva del singolo condomino.
Ciò fa sì che proprio quest’ultimo sia l’unico soggetto tenuto sostenerne le relative spese sia per la manutenzione ordinaria che per quella straordinaria.
Non è detto invece che i fregi decorativi, dislocati sulla parte frontale e inferiore dei balconi aggettanti, risultino di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento. Ad esempio: le realizzazioni in vetro o in ceramica applicate alle balaustre, alle ringhiere oppure ai cementi decorativi, etc. Infatti, tutti questi elementi, si possono considerare di proprietà comune dell’intero condominio e non del singolo proprietario se contribuiscono a rendere il palazzo più piacevole dal punto di vista estetico. Quindi, quando i frontalini decorati dei balconi aggettanti rispondono ad una funzione estetica concepita appositamente per rendere più alto il pregio architettonico dell’intero condominio, risultano di proprietà di tutti i condomini.
In questo caso le spese di manutenzione non sono a carico del proprietario del balcone, bensì vanno suddivise tra tutti i condòmini in maniera proporzionale al valore della proprietà di ognuno.
In concreto, si può affermare, anche se non mancano incertezze circa la determinazione del regime giuridico dei singoli elementi del balcone, che spettano al proprietario dell’appartamento le spese effettuate per impermeabilizzare e pavimentare a nuovo il balcone. Spettano viceversa a tutti i condomini, quindi anche a quelli che eventualmente non sono proprietari di balconi, le spese per il ripristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini, le piantane, le fasce marcapiano, gli sporti, la ringhiera e il parapetto.
Ovviamente tali spese vanno divise secondo le tabelle millesimali condominiale.
