La locazione è un contratto con il quale una parte detta locatore (proprietario del bene) si obbliga a far godere al locatario (colui che usufruirà del bene), un bene mobile o immobile per un periodo di tempo determinato in cambio di un corrispettivo.
Esistono diversi tipi di contratto:
- Locazione ad uso abitativo
- Locazione ad uso diverso da quello abitativo
Rientrano nel contratto di locazione ad uso non abitativo gli immobili destinati ad uso commerciale, industriale, alberghiero o artigianale, ovvero immobili destinati all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
In particolare, in questo articolo vogliamo parlarvi del contratto di locazione commerciale regolamentato dalle norme del codice civile e la legge 392/78.
Locazione commerciale: durata e recesso
In termini di durata la legge pone dei limiti ben precisi:
- Non può essere inferiore a sei anninel caso in cui il locatario svolge attività commerciale o lavoro autonomo;
- Non può essere inferiore a nove anniin caso di attività alberghiere o simili (stabilimenti balneari, pensioni) e attività teatrali;
Il contratto di locazione commerciale alla scadenza si rinnova in maniera tacita e automatica. Tale clausola non è tassativa, in quanto le parti possono recedere dal contratto dando un preavviso di 12 mesi, ovvero di 18 mesi nel caso in cui si tratta di un’attività alberghiera. Tale disdetta deve avvenire per mezzo raccomandata.
Nel rispetto della legge 392/78, il locatore può disdire il contratto di locazione e quindi non mantenere il rinnovo automatico in alcuni casi:
- Quando il proprietario del bene intenda destinare l’immobile ad abitazione principale per sé o per il coniuge o per i parenti entro il secondo grado;
- Quando è necessario effettuare degli interventi di ristrutturazione, demolizione e rifacimento che non permettono al locatario dell’immobile di restare all’interno dei locali del bene;
- Quando il locatore è una pubblica amministrazione, nel caso intenda adibire l’immobile al fine del compimento della propria finalità commerciale.
Nel caso in cui, nei sei mesi successivi al rilascio dell’immobile, il locatore non abbia posto in essere le attività idonee per la disdetta è tenuto alle spese di trasloco e al risarcimento del danno non superiore alle 48 mensilità di affitto oltre che all’indennità per la perdita di avviamento.
Infine, il locatario può a sua volta sublocare l’immobile solo nel caso in cui la sua azienda viene locata o ceduta. In tal caso, il locatario dovrà informare il proprietario, dandone avviso con una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno e il locatore può opporsi, solo se sussistono gravi motivi.
Quanto costa l’imposta di registro della locazione commerciale
Il contratto di locazione commerciale rientra negli immobili strumentali per natura. Si tratta di immobili, i quali non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, e destinati ad un uso professionale.
Ad esempio, sono immobili appartenenti alla locazione commerciale:
- Gli uffici e studi;
- I negozi e le botteghe;
- I magazzini sotterranei per depositi.
Per questa tipologia di immobili si applica un’imposta di registro nella misura proporzionale dell’1%, nel cado in cui il locatore è soggetto ad imposizione IVA. Se invece, il locatore non è soggetto all’imposizione dell’Iva, l’affitto è comunque assoggettato all’imposta di registro con l’aliquota del 2%.
Il calcolo dell’imposta di registro delle locazioni commerciali si tiene conto della tipologia dell’immobile, la durata del contratto e l’importo del canone di locazione e l’importo dell’imposta di registro da versare.
